Wat moet u doen als er problemen optreden bij de verkoop van uw huis.

Harderwijk, 4 februari 2010. De laatste jaren hebben we een situatie gezien op de huizenmarkt waarbij  het niet op leek te kunnen. De prijzen stegen tot hoogten waarvan ook kenners zich afvroegen wat nog de relatie was tussen prijs en de feitelijke waarde. Vervolgens klapte in de VS de huizenmarkt in elkaar door de faillissementen van Freddie Mac en Fanny Mae. Nadat ook de beurs in Wall Street onderuit ging was het voor Europa ook niet meer te houden en werden ook wij geconfronteerd met teruglopende prijzen en een stagenerende huizenmarkt. Ook raken in toenemende mate mensen hun baan kwijt en hoewel het ergste achter de rug lijkt wordt voor 2010 toch nog een flinke dip in de bestedingen verwacht en zullen nog veel mensen zonder werk en dus zonder inkomen komen. Dat betekent ook, dat in toenemende mate mensen hun woonlasten niet meer kunnen voldoen of moeten afzien van de koop van een huis. Bij dat laatste wil ik stil staan. Zowel de positie van de verkoper als koper komen aan bod.

Zodra partijen een voorlopig koopcontract hebben getekend is het in Nederland zo dat er een overeenkomst is. De meeste koopovereenkomsten voor onroerende zaken, dat wil zeggen huizen kennen een voorbehoud van financiering. Dat wil zeggen datde koop binnen een bepaalde termijn buitengerechtelijk ontbonden kan worden als de fianciering niet rond komt. Dat buitengerechtelijk wil zeggen zondwer tussenkomst van de rechter, of wel door het enkele schrijven van een aangetekende brief door de koper aan de verkoper binnen de genoemde termijn. Sinds 2006 is het ook zo dat kopers van een koop afkunnen als zij binnen een bepaalde termijn aangeven, dat zij van de koop afzien. Dat is in de fase van het aangaan van de koop- overeenkomst, dus voordat het voorlopig koopcontract wordt getekend. Je kunt dan in de situatie terecht komen, dat alles rond lijkt en dat de koper de verkopende makelaar opbelt op de dag dat er getekend moet worden en aangeeft dat hij/zij er van af ziet. Ik heb dat zelf in 2006 meegemaakt. In het NVM model koopakte bestaand eeengezinswoning, vindt je een artikel dat handelt over de bedenktijd, artikel 17. Zij geldt voor natuurlijke personen en bedraagt drie dagen. Dus niet voor partijen, die hun zakelike activiteit maken van de koop en verkoop van onroerende zaken. Vervolgens hebben we ons huis opnieuw in de verkoop gezet en uiteindelijk verkocht.

Stel alles is rond en de koper krijgt de financiering niet rond maar laat dat te laat weten.  Wat hebt u dan als verkoper voor mogelijkheden?

Artikel 10 van dat zelfde koopcontract beschrijft, dat als een van de partijen na ingebreke te zijn gesteld ook na een termijn van acht dagen in gebreke blijft  de overeenkomst na te komen dan kan de wederpartij zonder rechterlijke tussen komst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.Ontbinding  op grond van een tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij zonder rechterlijke tussenkomst een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van een bedrag dat meestal gelijk is aan de door de koper gestorte bankgarantie of waarborgsom, welke zich dan op de derdenrekening van de notaris bevindt. De notaris is dan gemachtigd deze boete te verrekenen met de gestorte waarborgsom of afgegeven bankgarantie.

Een andere mogelijkheid is nakoming te vorderen, onder het opeisen van en boete van 3 promille van de koopsom voor elke dag dat niet wordt afgenomen. Dit laat onverlet de mogelijkheid van de verkoper zijn feitelijke schade te vorderen en te verhalen via de rechter.

© 2010, Mr. A. Robert Oosthout.

Disclaimer:

Dit artikel is met de grootste mogelijke zorgvuldigheid samengesteld.  Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend, indien u concrete vragen heeft dient u zich te wenden tot  mr. A.R. Oosthout, telefoon 071-5249316 of per email: oosthout@oosthoutadvocatuur.nl